Dividere un immobile
Siete proprietari di uno o più immobili insieme ad altri? Questa condizione si verifica soprattutto in conseguenza di una successione ereditaria, quando, ad esempio, più fratelli diventano contitolari di un compendio di beni. Gestire immobili che appartengono ad una pluralità di soggetti non è un affare semplice. C’è chi magari già abita in un appartamento di cui fruisce come la sua “prima casa”, c’è invece chi si vede addebitata una quota di imposte come “seconda casa”. Possono ricadere nella comunione fabbricati inutilizzati e che nessuno desidera gli siano attribuiti. Come risolvere la situazione? L’atto in forza del quale sciogliere la situazione di comproprietà dei beni atribuendoli in proprietà esclusiva a ciascuno dei contitolari si chiama “divisione”. La nostra competenza è quella di saper predisporre l’accordo negoziale appropriato alla concreta situazione, con una speciale attenzione all’aspetto fiscale e tributario.
Che cosa é la divisione?
Chi può domandarla? Cosa accade se qualcuno non è d’accordo?
Come procedere?
Quali sono gli effetti della divisione?
L’assegnazione di un immobile in occasione di una divisione, equivale all‘acquisto di quel bene per intero sin dall’inizio dell’acquisizione della sua quota unitamente altra altri beni appartenenti comunione. Ogni comproprietario sarà ritenuto l’unico ed immediato titolare del bene a lui assegnato e si considererà come se non avesse mai avuto la contitolarità degli altri beni assegnati agli altri condividenti. Questa situazione viene appellata in linguaggio giuridico come effetto dichiarativo e retroattivo.
E se, dopo la divisione, non si é soddisfatti di quanto ricevuto? Si può “tornare indietro” ?
Dopo la divisione, anche se uno dei comproprietari non fosse più soddisfatto di quanto ricevuto in assegnazione o volesse eccepire di essere caduto in errore, il contratto di divisione non potrà essere impugnato per revocarne gli effetti.
La divisione può essere annullata, su richiesta di parte, soltanto per violenza o per dolo. In aggiunta a ciò, se fosse provato un errore oggettivo nella stima dei beni immobili in divisione, si potrebbe ricorrere allo specifico rimedio dell’azione di rescissione per lesione.
Quali sono i costi?
Fiscalmente la divisione è uno degli atti più “a buon mercato” in relazione al pagamento dell’imposta di registro. Il tutto però alla precisa condizione che i beni assegnati a ciascun condividente corrispondano alla quota alla quale aveva diritto astrattamente. Diversamente, dovendo corrispondersi conguagli in denaro, per tale parte l’atto perde le proprie caratteristiche divisionali e viene ritenuto, sotto il profilo tributario, come fosse una vendita. In questo modo la tassazione viene ad essere assai più onerosa. La questione più delicata nel predisporre un atto di divisione è proprio questo aspetto: siamo a disposizione dei nostri clienti per individuare con attenzione la via migliore per ottenere i risultati desiderati.
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