Dal 16 marzo 2019, per effetto del D.Lgs. n. 14/2019, è cambiata molto la normativa per gli acquisti di immobili in costruzione da parte di acquirenti persone fisiche di cui al D.Lgs. n. 122/2005, specialmente con ulteriori previsioni a tutela dei soggetti privati.

Ci sono effettivamente più tutele per il privato?

Si, il legislatore ha previsto alcune novità a maggiore tutela del privato, quali in particolare:

• un rafforzamento ed un ampliamento del contenuto della garanzia fideiussoria bancaria o assicurativa al preliminare;
• l’obbligo di consegna dell’assicurazione postuma decennale all’acquirente al rogito, a pena di nullità del contratto;
• l’introduzione di un modello ministeriale standard di fideiussione;
• l’introduzione di un modello ministeriale standard anche di polizza decennale postuma;
• l’obbligo di stipula del contratto preliminare per atto notarile.

É quindi obbligatoria l’assistenza del notaio al preliminare?

Si, i contratti preliminari aventi ad oggetto immobili da costruire devono essere obbligatoriamente stipulati davanti ad un notaio, nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
In caso di stipula di contratti in qualsiasi diversa forma e, quindi, senza l’intervento del notaio, la sanzione prevista dalla legge è la nullità del contratto.

Quali sono i vantaggi del preliminare notarile?

Il preliminare notarile, oltre che essere sottoposto a registrazione all’Agenzia delle Entrate, è soggetto a trascrizione nei Registri Immobiliari.

La trascrizione immobiliare consiste in una vera e propria “prenotazione” dell’acquisto dell’immobile. Questo atto lo rende legalmente valido verso qualunque terzo soggetto; da quel momento in avanti, il venditore non potrà vendere l’immobile a terzi né concedere ipoteca, né subire da eventuali creditori un pignoramento.

Grazie all’effetto “prenotativo” del preliminare notarile, previsto dall’art. 2645-bis del codice civile, l’immobile diventa “riservato” in via esclusiva al futuro acquirente dal momento della trascrizione del contratto. Pertanto, qualunque evento che riguardi il venditore successivamente alla trascrizione del contratto è irrilevante per l’acquirente.

Quali sono gli obblighi a carico delle imprese costruttrici?

L’impresa costruttrice, al momento del preliminare, deve rilasciare all’acquirente una fideiussione bancaria od assicurativa che copra tutte le somme già riscosse o riscuoterà. Inoltre, a pena di nullità del contratto, dovrà consegnare agli acquirenti una polizza assicurativa postuma di durata decennale per risarcire eventuali danni diretti all’immobile per rovina o gravi difetti o vizi costruttivi manifestatisi dopo il trasferimento della proprietà.

In precedenza, nessuna sanzione era prevista per il caso di violazione dell’obbligo di consegna della polizza decennale postuma; adesso, la sanzione è quella della nullità del relativo contratto di trasferimento della proprietà.

Che tipologia di fideiussione deve essere rilasciata dal costruttore?

Con la nuova disciplina è previsto che i soggetti legittimati al rilascio della fideiussione siano solo Banche ed Assicurazioni, mentre è stato eliminato l’inciso della vecchia Legge che consentiva il rilascio anche agli intermediari finanziari iscritti all’Albo di cui all’art. 107 TUB.
Pertanto, una fideiussione rilasciata da un soggetto diverso, rispetto ad una Banca o ad un’Assicurazione, è da considerarsi nulla. Il notaio rogante, inoltre, controlla il contenuto della fideiussione, affinché essa sia rispondente al modello standard ministeriale.

Quando il costruttore deve consegnare la polizza assicurativa decennale postuma?

Il costruttore deve consegnare la polizza assicurativa postuma decennale entro la data prevista per il rogito. Successivamente, la presentazione della segnalazione certificata di abitabilità al Comune deve avvenire entro quindici giorni dalla fine dei lavori.

Se la polizza non viene consegnata, il promissario acquirente può comunicare al venditore la propria volontà di recedere dal contratto, escutendo le somme fino a quel momento corrisposte.
Perché tale tutela sia efficace, il notaio deve vigilare sulla contrattazione ed il promissario acquirente deve dichiarare di non aver ricevuto entro la data fissata per il definitivo la relativa polizza decennale postuma.

A tutela della parte acquirente, inoltre, in capo al notaio è previsto l’obbligo di inserire nell’atto di compravendita la menzione degli estremi della polizza assicurativa stessa e la sua conformità al decreto ministeriale. Il notaio, pertanto, deve vigilare sull’obbligo del rilascio della polizza e verificarne il contenuto, nonché la sua corrispondenza al modello ministeriale.

La nuova disciplina si applica a tutti gli immobili in corso di costruzione?

No, la nuova disciplina si applica solo ai contratti aventi ad oggetto immobili il cui titolo edilizio abilitativo è stato richiesto o presentato successivamente all’entrata in vigore del D.Lgs. n. 14/2019, cioè il 16 marzo 2019.
Per tutti gli altri immobili, edificati sulla base di titoli edilizi richiesti o presentati anteriormente al 16 marzo 2019, si applica il vecchio testo normativa e quindi:

• non c’è alcun obbligo di menzionare la polizza decennale nell’atto notarile a pena di nullità;
• in caso di mancata consegna della polizza decennale, alcuna sanzione è prevista in capo al venditore;
• non c’è l’obbligo di corrispondenza di fideiussione e polizza ai modelli ministeriali;
• non si deve stipulare il preliminare necessariamente per atto notarile.

E per le c.d. “vendite su carta”?

Per “vendite su carta” si intendono i contratti volti a trasferire la proprietà di immobili per cui non sia stato ancora rilasciato o presentato il relativo titolo edilizio abilitativo.
In questa ipotesi, non si applica il D.Lgs. n. 122/2005, con la conseguenza che i preliminari non notarili sono da ritenersi comunque validi, ma sprovvisti delle tutele previste e disciplinate dalla nuova normativa.

E se l’acquisto avviene da un privato oppure se l’acquisto viene effettuato da una società?

Nel caso in cui sia un privato a vendere l’immobile in corso di costruzione, la suddetta disciplina non trova applicazione per intero. Di conseguenza, non è previsto alcun obbligo di rilascio di fideiussioni assicurative o bancarie, né di rilascio di polizze decennali postume e neppure il preliminare davanti al notaio, se è una società ad acquistarlo.

Conclusione: vantaggi e svantaggi dell’acquisto da costruttore

Proprio sulla base dell’applicazione della nuova normativa, di seguito elenchiamo i vantaggi e svantaggi dell’acquisto, da parte di un privato persona fisica, di un immobile in corso di costruzione da impresa costruttrice.

Vantaggi:

• acquisto di un immobile di nuova edificazione, con caratteristiche tecniche, impianti e prestazione energetica moderne ed aggiornate;
• possibilità, in accordo col costruttore, di scegliere le finiture dell’immobile;
• assistenza del notaio anche in fase preliminare e non solo al momento del rogito;
• maggiori tutele normative (fideiussione e polizza decennale postuma obbligatorie e conformi ai modelli ministeriali, obbligo del preliminare notarile, sanzioni in caso di violazione della normativa).

Svantaggi:

• operazione soggetta ad Iva (4% se prima casa e 10% se seconda casa) da calcolare sul prezzo e non ad imposta di registro (2% se prima casa e 9% se seconda casa) da calcolare sul più conveniente valore catastale;
• attesa per la consegna dell’immobile dopo la fine dei lavori;
• eventuale rischio di dover escutere la fideiussione in caso di fallimento o crisi dell’impresa costruttrice;
• eventuale rischio di dover attivare la polizza decennale postuma, in caso di difetti costruttivi.

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