Il mutuo fondiario è una forma di credito immobiliare mediante il quale le banche concedono finanziamenti, a medio o lungo termine, ai proprietari fondiari, con garanzia ipotecaria di primo grado concessa su un bene immobile.
La disciplina di riferimento è il Testo Unico Bancario (T.U.B.) di cui al D.Lgs. n. 385/1993, in particolare gli artt. 38 e seguenti.
É importante capirne le caratteristiche principali, anche al fine di distinguerlo dal mutuo ipotecario ordinario.

Le principali caratteristiche del mutuo fondiario

Affinché il finanziamento possa essere qualificato come fondiario è necessario che:

• il soggetto mutuante, cioè che eroga il finanziamento, sia un istituto bancario;
• il mutuo sia a medio o lungo termine, cioè di media o lunga durata;
• il mutuo sia garantito da ipoteca di primo grado su un bene immobile;
• l’importo del mutuo rispetti un certo rapporto con il valore dell’immobile concesso in garanzia ipotecaria: l’importo massimo finanziabile, infatti, corrisponde normalmente all’80% del valore del bene immobile ipotecato, elevabile fino anche al 100% qualora vengano prestate garanzie ulteriori (fidejussioni bancarie, pegni, polizze assicurative, fondi di garanzia, etc.).

Le banche possono concedere il mutuo oltre i suddetti limiti?

Gli istituti bancari possono erogare finanziamenti garantiti da ipoteca che non presentino i requisiti richiesti dall’art. 38 del T.U.B.. In tali casi, però, si parla di mutuo ipotecario ordinario e non fondiario.

È rilevante lo scopo del mutuo?

Nel credito fondiario è irrilevante lo scopo della concessione del finanziamento.
In altri termini, non sussistono vincoli di destinazione sulle somme finanziate ed erogate, anche se non è esclusa la possibilità che le parti concludano il contratto individuando espressamente la destinazione del mutuo fondiario. Tuttavia, lo scopo del credito dovrà essere comunque indicato nell’atto di mutuo, al fine di calcolare correttamente l’imposta sostitutiva (0,25% o 2%) ex artt. 15 e seguenti D.P.R. n. 601/1973.

Come è strutturato il contratto di mutuo fondiario?

In base a quanto disposto dall’art. 39, comma 2, del T.U.B., vi deve essere contestualità tra la stipula del contratto di mutuo fondiario e la sua effettiva erogazione; in tal caso non è necessario il deposito cauzionale delle somme fino a che l’ipoteca a garanzia non sia iscritta e, conseguentemente, il mutuo viene erogato contestualmente al rogito notarile.

La legge consente anche che l’operazione possa formare oggetto di atti separati a mezzo di due contratti distinti: in questo caso il mutuo fondiario è condizionato sospensivamente all’avvenuta iscrizione ipotecaria e agli altri adempimenti previsti dalla legge; avveratasi la condizione, cioè la corretta iscrizione dell’ipoteca sull’immobile offerto in garanzia, l’ente mutuante eroga la somma, a fronte di una quietanza, e l’atto di erogazione viene poi annotato a margine dell’ipoteca.

La garanzia ipotecaria

Tra i diritti e le priorità che vengono riconosciute al creditore fondiario, cioè il soggetto che eroga il mutuo, vi è anzitutto il grado dell’ipoteca: il creditore fondiario ha, infatti, ipoteca di primo grado sostanziale sull’immobile offerto in garanzia.
Ciò vuol dire che, in fase di eventuale esecuzione o altra procedura concorsuale, il creditore fondiario avrà privilegio rispetto agli altri creditori di incassare provvisoriamente e direttamente il ricavato della vendita giudiziale del bene nel corso della procedura giudiziale. Inoltre, il creditore fondiario può iniziare o proseguire l’azione esecutiva sui beni ipotecati anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore.

Qual è la differenza tra un mutuo fondiario e ipotecario?

A differenza del mutuo ipotecario ordinario, l’ipoteca deve necessariamente essere di primo grado per poter qualificare il mutuo come fondiario.
Qualora il mutuo fondiario sia erogato per estinguere un precedente mutuo assistito da ipoteca sullo stesso immobile, sarà comunque possibile erogare un credito fondiario, in quanto l’estinzione del precedente mutuo avviene contestualmente all’erogazione del nuovo mutuo; in tal caso, l’ipoteca si definisce di primo grado sostanziale e di secondo grado formale.

La disciplina del credito fondiario, infine, prevede alcune deroghe rispetto ai mutui ipotecari ordinari:

• le ipoteche a garanzia non sono assoggettate a revocatoria fallimentare se iscritte 10 giorni prima della dichiarazione di fallimento. Sono anche sottratti alla revocatoria fallimentare i pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari;
• il debitore ha il diritto ad ottenere la liberazione di uno o più beni ipotecati, qualora risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni costituiscono garanzia sufficiente;
• ai fini dell’iscrizione di ipoteca, la banca può eleggere domicilio presso la propria sede.

Come capire, in sostanza, se un mutuo è fondiario e non ipotecario?

Per capire se un mutuo è fondiario e non ipotecario, è sufficiente verificare le caratteristiche del finanziamento sopra riportate e ricercare nel contratto da stipulare per atto notarile il riferimento agli artt. 38 e seguenti del T.U.B..

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