La donazione è un atto che anticipa, in tutto o in parte, la successione del donante in vita. Salve le eccezioni di revoca previste dalla legge, la donazione è definitiva e, pertanto, il donante non può “cambiare idea”.

In altre parole, chi dona non può decidere successivamente di riprendersi quanto donato, a meno che non ci sia il consenso espresso del donatario. Per questo motivo, la legge prevede rigidi formalismi, quali ad esempio l’atto pubblico notarile e la presenza di due testimoni a pena di nullità.

La donazione immobiliare

La donazione immobiliare può comportare problemi per la futura circolazione dell’immobile donato. La provenienza donativa di un bene immobile può infatti rappresentare un rischio per l’acquirente oppure un rischio per la banca che finanzia l’acquirente ai fini dell’acquisto. Questo in quanto, se la donazione pregiudica i diritti ereditari dei legittimari, può accadere che si verifichi l’impugnazione della donazione stessa e, in determinati casi, che venga rivendicata la proprietà del bene donato.

La provenienza donativa è sempre rischiosa?

Il fatto che la provenienza sia donativa non deve sempre preoccupare, in quanto è necessario prima analizzare il fatto concreto per determinare l’effettiva presenza di rischi per l’acquirente e l’eventuale banca mutuante. La prima domanda che va posta è se il donante è ancora in vita o meno, e dalla risposta si determina la strategia da applicare.

Chi può impugnare la donazione?

I soggetti legittimati ad esercitare l’azione di riduzione, cioè impugnare la donazione, sono i c.d. legittimari.

I legittimari per legge sono il coniuge (o l’unito civilmente) ed i figli, in assenza di figli, i genitori.

Cosa accade se il donante è già deceduto?

Nel caso il donante sia già deceduto, non ci sono rischi se si verificano i seguenti casi:
• il donante aveva un unico erede legittimario che sta vendendo il bene donato;
• sono passati più di dieci anni dal decesso del donante e nessun legittimario ha attivato un’azione giudiziaria di riduzione;
• i legittimari hanno tutti rinunciato all’azione di riduzione dopo la morte del donante, con un apposito atto.

Se non si ricade nei suddetti casi, la tutela è rappresentata dalla rinuncia all’azione di riduzione da parte del/i legittimario/i, da fare prima o contestualmente alla stipula dell’atto di acquisto di immobile con provenienza donativa.

Cosa accade se il donante è ancora in vita?

Il caso più problematico si verifica quando il donante è ancora in vita e non sono trascorsi più di venti anni dalla donazione oppure sono trascorsi più di venti anni dalla donazione, ma i legittimari si sono opposti alla donazione ed hanno rinnovato tale opposizione.
Al fine di tutelare l’acquisto dell’acquirente e l’eventuale finanziamento erogato dalla banca, nella prassi sono state trovate tre soluzioni:

• il mutuo dissenso di donazione, cioè un atto dove donante e donatario convengono per mutuo consenso di sciogliere la donazione con effetto retroattivo. In questo caso, la vendita al terzo acquirente viene fatta dal donante, che ritorna nella proprietà del bene donato;
• la rinunzia all’azione di restituzione da parte di tutti i potenziali legittimari, che salvaguarda la titolarità del bene immobile in capo al terzo acquirente. Tale soluzione può essere in alcuni casi non consigliabile, perché non tutela il terzo acquirente dagli eventuali legittimari sopravvenuti dopo la stipulazione della compravendita;
• una fideiussione emessa da una banca che garantisce il terzo acquirente nel caso di evizione conseguente ad un’azione di riduzione;
• un’apposita polizza assicurativa, definitiva “polizza di donazione sicura”, che garantisce la commerciabilità ed eventuale ipotecabilità (in caso di mutuo bancario) di un un immobile di provenienza donativo.

Assolutamente priva di rischi per il terzo acquirente e l’eventuale banca mutuante è, invece, l’ipotesi in cui sono trascorsi più di venti anni dalla donazione e nessun legittimario si sia opposto alla donazione stessa.

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