La decisione di contrarre un mutuo, magari di importo rilevante e per un lungo periodo, al fine di acquistare un immobile, determina un momento di riflessione importante. L’incertezza del futuro porta a chiedersi a chi si trova in questa situazione se si riuscirà ad onorare il debito e il timore di “non farcela” colpisce ogni mutuatario.
Cerchiamo di capire insieme quali sono le fasi da superare per ottenere, in particolare, un mutuo fondiario-ipotecario per l’acquisto della prima casa.

La ricerca del mutuo

Il primo passo è quello di cercare sul mercato più offerte di mutui, di modo da scegliere quello più in linea con le proprie esigenze.
Ogni soggetto dovrà tener conto del proprio profilo che include: lo stato civile, l’età, la propensione al rischio, la disponibilità di risparmi da investire, le condizioni di lavoro e le aspettative di incremento futuro del reddito. Gli obiettivi sono individuare la tipologia di tasso del mutuo (fisso, variabile o misto) e le caratteristiche base della richiesta del mutuo, cioè la durata e l’importo.

Una volta identificato il tasso, la durata e l’importo ideali, si passa alla comparazione delle condizioni economiche dei mutui bancari presenti sul mercato. Per questo, esistono diversi portali online che consentono, con pochi passaggi, di effettuare tale comparazione ed iniziare a farsi un’idea sul punto.

La verifica di fattibilità

Una volta individuato il mutuo più in linea con le proprie esigenze e la banca erogante, è necessario verificare la fattibilità del mutuo. Questo significa capire se l’operazione di mutuo è in linea di principio finanziabile dalla banca individuata. Questo passaggio è molto utile, poiché evita al richiedente di perdere tempo con richieste “non procedibili”. Inoltre, permette di identificare da subito quegli istituti che forniscono la più elevata probabilità di accettazione della richiesta di finanziamento.
Ogni banca, infatti, verifica:

• il “rapporto rata-reddito”, ossia il rapporto fra l’importo della rata mensile del mutuo e dei finanziamenti in essere e il reddito mensile netto complessivo dei richiedenti (che in linea di massima non deve superare il valore limite del 35-40%);
• la storia creditizia del richiedente, che non evidenzi ritardati pagamenti per finanziamenti già estinti o in corso;
• la presenza di eventuali garanti o fideiussori;
• la tipologia dell’immobile offerto in garanzia ipotecaria.

Il parere di fattibilità del mutuo, fornito in fase iniziale, è solo preliminare e non vincolante. Questo parere potrà essere confermato solo dopo un’attenta analisi istruttoria completa, da svolgersi a cura degli uffici della banca erogante.

L’istruttoria del mutuo

Dopo il positivo parere iniziale di fattibilità, la banca procede con la sua istruttoria. Questa fase consiste nella verifica di dettaglio delle informazioni fornite dal richiedente, tramite l’esame di documenti che il richiedente dovrà consegnare alla banca.

Oltre alla firma della domanda di mutuo, il mutuatario dovrà fornire alla banca diversi documenti che dipendono dalla finalità del mutuo richiesto, dal tipo di contratto di lavoro del richiedente, dalla presenza di eventuali garanti o fideiussori e dalla tipologia dell’immobile offerto in garanzia, e precisamente:

• documento d’identità in corso di validità e codice fiscale;
• certificato o autocertificazione di residenza;
• certificato o autocertificazione di stato di famiglia;
• certificato o autocertificazione di stato civile;
• copia della eventuale proposta d’acquisto dell’immobile o dell’eventuale preliminare (compromesso) firmato;
• documentazione catastale dell’immobile a garanzia;
• documentazione edilizio-urbanistica dell’immobile a garanzia;
• attestato di prestazione energetica;
• copia dell’ultimo atto di provenienza dell’immobile.

In particolare, per i lavoratori dipendenti:

• ultime due buste paga;
• modello CUD (e copia del modello 730 o modello Unico se presentato);
• estratto conto corrente personale degli ultimi tre mesi.

In particolare, per i lavoratori autonomi e liberi professionisti:

• modello Unico degli ultimi due anni;
• estratto della camera di commercio;
• documento comprovante l’iscrizione all’albo o ordine professionale di appartenenza;
• numero di attribuzione della partita I.V.A.;
• estratto conto corrente personale degli ultimi sei mesi.

La delibera del mutuo

Ricevuta tutta la documentazione, la banca, entro poche settimane, termina l’istruttoria e fornisce al richiedente la delibera reddituale del mutuo, nota anche come delibera definitiva salvo accertamenti sull’immobile.
Per completare l’analisi sull’immobile offerto in garanzia e fornire la delibera definitiva al richiedente, infatti, la banca:

• incarica un proprio perito di fiducia affinché effettui un sopralluogo presso l’immobile e produca una perizia di valutazione dello stesso;
• contatta il notaio scelto dal richiedente per ottenere la relazione notarile preliminare sull’immobile.

La relazione notarile preliminare o RNP

Il notaio incaricato dal cliente per la stipula di un atto di mutuo deve redigere una relazione preliminare, che la banca richiede prima dell’erogazione di un mutuo e che contenga:

• l’identificazione dei soggetti partecipanti al mutuo;
• l’identificazione dell’immobile che sarà oggetto di garanzia ipotecaria;
• l’identificazione del proprietario dell’immobile;
• l’elencazione di tutti i passaggi di proprietà relativi all’immobile negli ultimi venti anni;
• l’attestazione di assenza di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli o la presenza delle stesse.

Generalmente la RNP viene richiesta poco prima della stipula del mutuo. Questa richiesta avviene dopo che la banca ha effettuato tutti i controlli reddituali sul cliente, ha verificato tutti i documenti relativi all’immobile e dopo che il perito incaricato dalla banca ha predisposto la perizia.

Il giorno della stipula

Nella maggior parte dei casi, dalla prima richiesta di fattibilità del mutuo alla stipula dello stesso trascorrono da un minimo di 40 ad un massimo di 120 giorni.

Di fronte al notaio, con la presenza della banca per il tramite un suo funzionario procuratore e del richiedente, viene firmato l’atto di mutuo fondiario-ipotecario. Attraverso questo atto, la banca eroga la somma di denaro richiesta, e il richiedente si impegna a restituire l’importo con gli interessi e le spese entro la fine del piano di rimborso precedentemente pattuito Il notaio consegna al funzionario della banca una Relazione Notarile Aggiornata rispetto alla RNP.

A garanzia del rimborso del mutuo erogato, viene poi iscritta ipoteca, a favore della banca e contro il mutuatario, a carico dell’immobile acquistato. L’ipoteca è un’iscrizione annotata nei Pubblici Registri Immobiliari, a garanzia di una somma normalmente compresa fra il 150 ed il 200% dell’importo del mutuo. Dopo venti anni dall’iscrizione, l’ipoteca si estingue automaticamente per legge. Nel caso in cui il mutuo abbia una durata superiore ai venti anni, la banca dovrà rinnovare l’ipoteca per ulteriori venti anni. All’estinzione del mutuo, sarà la stessa banca a provvedere alla cancellazione dell’ipoteca.

L’erogazione mutuo

L’erogazione della somma mutuata può avvenire in due modalità differenti:

• erogazione in sede di atto di mutuo: subito dopo la firma del contratto di mutuo, il funzionario procuratore della banca consegna al mutuatario un assegno circolare (o in alternativa dà disposizioni alla banca affinché effettui il bonifico al cliente della somma mutuata);
• erogazione differita: la somma mutuata viene erogata dalla banca una volta ricevuta la conferma dallo studio notarile dell’avvenuta iscrizione ipotecaria oppure decorsi dieci giorni dalla stessa; in questo secondo caso si dice che l’erogazione avviene al consolidamento dell’ipoteca.

Dopo il mutuo

Stipulato il mutuo ed eseguite tutte le necessarie formalità, il notaio redige una nuova Relazione Definitiva per la banca. Questa relazione funge da integrazione delle Relazioni Preliminare e Aggiornata e serve per confermare l’avvenuta iscrizione ipotecaria, nonché per verificare che le condizioni contenute nella RNP siano ancora valide. In tutte le Relazioni il notaio svolge una funzione di garanzia della corretta esecuzione dell’operazione sia per la banca che per il cliente.
Il notaio, infine, trasmetta alla banca una copia conforme del mutuo ed il duplo della nota iscrizione ipotecaria, unitamente alla Relazione Definitiva.

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Notaio Danilo Golia