La compravendita immobiliare notarile (per scrittura privata autenticata o atto pubblico) è il contratto in forza del quale un soggetto trasferisce la proprietà (o altro diritto) di un bene immobile. Questo trasferimento avviene in favore di un altro soggetto, l’acquirente, contro un corrispettivo (prezzo) in denaro.

La compravendita di una casa è uno tra gli eventi più importanti nella vita di una persona. È per questo che si consiglia di recarsi dal notaio fin dall’inizio delle trattative.

Il notaio, infatti, ha le conoscenze necessarie per assistere l’acquirente durante la trattativa al fine di garantirgli un acquisto sicuro. Questo non significa che il notaio non tuteli gli interessi di entrambi i contraenti, in quanto per definizione il notaio è imparziale, proteggendo anche il venditore.

La raccolta dei documenti

Innanzitutto viene conferito l’incarico per il rogito al notaio e si effettua il primo colloquio informativo (o più colloqui se necessari).

Successivamente si passa alla raccolta della documentazione necessaria da fornire per consentire l’istruttoria della pratica. L’attività di raccolta compete alle parti; se vi è intermediazione immobiliare, solitamente è l’agente immobiliare che si occupa di questo incombente, aiutando i clienti.

I principali documenti necessari sono i seguenti:

• carta di identità e codice fiscale di parte venditrice e parte acquirente;
• certificato (o autocertificazione) di stato civile e regime patrimoniale delle parti (celibe o nubile, di stato libero, vedovo/a, coniugato/a in comunione o separazione dei beni);
• documentazione catastale dell’immobile oggetto di compravendita (dati catastali, visure e planimetrie);
• titolo/i di provenienza, cioè l’atto/gli atti in forza dei quali parte venditrice è divenuta proprietaria (o titolare di altro diritto) dell’immobile;
• se l’immobile fa parte di un condominio, liberatoria dell’amministratore di condominio (cioè dichiarazione attestante la situazione di parte venditrice relativamente al pagamento delle spese condominiali);
• copia dei mezzi di pagamento del prezzo;
• dati dell’eventuale mediatore immobiliare e copia dei mezzi di pagamento dei suoi compensi;
• documentazione edilizio/urbanistica relativa all’immobile (titoli edilizi, agibilità o abitabilità, eventuale certificato di destinazione urbanistica);
• attestato di prestazione energetica;
• documentazione fiscale concernente eventuali detrazioni fiscali, plusvalenza, crediti di imposta, agevolazioni prima casa, esenzioni under 36;
• documentazione concernente l’eventuale richiesta di mutui o finanziamenti per l’acquisto dell’immobile.

Lo studio dei documenti, l’istruttoria della pratica e la redazione dell’atto

Prima di fissare la data del rogito il notaio ed i suoi collaboratori procedono all’analisi della suddetta documentazione e all’istruttoria della pratica.

L’istruttoria, in particolare, consiste nell’effettuare:

• controlli antiriciclaggio e di adeguata verifica delle parti;
• ricerche e verifiche catastali;
• ricerche e verifiche ipotecarie presso i Registri Immobiliari, per accertare i passaggi di proprietà dell’immobile nel tempo e verificare l’assenza o la presenza di gravami o pregiudizievoli;
• studio dell’atto/degli atti di provenienza;
• verifica (con l’ausilio di un tecnico) della correttezza della planimetria catastale ed accertamento della sussistenza della conformità catastale;
• studio dei titoli edilizi ed accertamento della sussistenza della conformità edilizio/urbanistica;
• verifica della correttezza dell’eventuale certificato di destinazione urbanistica;
• verifica della correttezza dell’attestato di prestazione energetica;
• studio degli aspetti fiscali dell’operazione.

Solo una volta poste in essere tutte le attività, il notaio ed i suoi collaboratori procedono a redigere la bozza dell’atto di compravendita (e dell’eventuale atto di mutuo) fissando la data del rogito. Va precisato che alcune attività, come i sopralluoghi eventualmente necessari per attestare la conformità catastale del bene si svolgono con la necessaria collaborazione di un tecnico.

Il giorno del rogito

Al momento della stipula dell’atto, prima della lettura di esso della compravendita e dell’eventuale mutuo, il notaio e/o i suoi collaboratori effettuano ulteriori controlli. Si tratta di controlli di adeguata verifica delle parti (se non già fatti in precedenza) e di antiriciclaggio, facendo anche compilare e firmare apposita modulistica.

Il notaio poi legge personalmente la bozza dell’atto. Durante la lettura presta molta attenzione ad accertarsi che i dati e le informazioni inserite, nonché gli accordi delle parti, siano stati correttamente riportati. Inoltre, verifica se la consegna delle chiavi dell’immobile sia contestuale o differita.

Introdotte le eventuali correzioni e/o integrazioni all’atto e verificato che tutte le parti abbiamo ben compreso il suo contenuto, il notaio procede alla raccolta delle sottoscrizioni degli intervenuti. Infine, appone la sua firma e l’impronta del suo sigillo notarile.

Al termine del rogito, il notaio consegna alle parti la certificazione di avvenuta stipula, cioè una dichiarazione notarile che prova la compravendita appena sottoscritta.

E dopo il rogito?

Dopo la sottoscrizione della compravendita, il notaio ed i suoi collaboratori procedono in tempi celeri (comunque entro trenta giorni) alla registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate ed alla sua contestuale trascrizione nei Registri Immobiliari competenti.

Solo a questo punto, il notaio può rilasciare alle parti la copia conforme dell’atto di compravendita.

Danilo Golia