L’acquisto di una casa rappresenta un evento importante che segue una delicata riflessione. In Italia, la maggior parte delle compravendite immobiliari avviene da privato, cioè non solo l’acquirente, ma anche il venditore è una persona fisica privata, che solitamente non agisce nell’esercizio di attività imprenditoriali, professionali o commerciali.

Vediamo insieme cosa è indispensabile sapere prima di acquistare una casa da privato.

É necessario rivolgersi ad un’agenzia immobiliare o la trattativa può essere interamente privata?

Da una trattativa privata si consegue il vantaggio di risparmiare le commissioni dell’agenzia immobiliare e oggi l’incontro tra domanda e offerta è facilitato da numerose piattaforme online dedicate al settore immobiliare.
Tuttavia, la trattativa privata nasconde diverse insidie in quanto non si può fare affidamento su alcun professionista del settore immobiliare in grado di svolgere un controllo preventivo sulla casa.
Inoltre, non vanno sottovalutati i numerosi adempimenti formali da svolgere per l’acquisto di una casa e non sempre le persone coinvolte hanno le informazioni e/o le competenze necessarie per muoversi con disinvoltura in questo complesso settore.
Per tali motivi, può essere opportuno affidarsi ad un’agenzia immobiliare che sia d’aiuto nella valutazione delle proprie esigenze e in una scelta della casa più adatta alle proprie necessità e desideri.

Conformità catastale e conformità edilizia-urbanistica: cosa sono?

Una volta scelta la casa da acquistare, sono fondamentali molteplici verifiche tecniche e documentali.
Anzitutto, la legge impone che, in sede di trasferimento immobiliare anche da privato, l’immobile debba avere la conformità sia catastale sia edilizia.

Una casa ha la conformità catastale quando i dati catastali e la planimetria depositata nel competente Catasto risultano conformi allo stato di fatto, cioè il disegno planimetrico o piantina catastale deve rappresentare fedelmente la disposizione di muri, finestre, vedute e porte della casa stessa.

La conformità edilizio-urbanistica, invece, si può ritenere sussistente quando lo stato di fatto corrisponde al/i titolo/i edilizio/i ed al/i progetto/i depositato/i nel Comune ove è sita la casa.
Se si rilevano delle difformità catastali o edilizio-urbanistiche, bisogna incaricare o far incaricare un tecnico (geometra, ingegnere, architetto, etc.) che provveda ad effettuare i necessari accertamenti tecnici, correzioni catastali e sanatorie comunali.

È obbligatorio l’attestato di prestazione energetica?

Il privato venditore (e non solo un costruttore) deve dotare e consegnare all’acquirente, fin dall’inizio delle trattative, l’attestato di prestazione energetica relativo alla casa oggetto di compravendita, che poi viene anche allegato al contratto di compravendita.
Questo documento attesta il rendimento energetico della casa. Le categorie vanno dalla G (la più bassa) alla A (la più performante) e la categoria A si suddivide in A1, A2, A3 e A4 (la più elevata).

É indispensabile il certificato di agibilità/abitabilità?

Il certificato di agibilità (ex abitabilità) è un documento che certifica che la casa ha le necessarie condizioni di sicurezza, igiene e salubrità e, se sussistente, i relativi estremi vengono indicati nell’atto notarile di compravendita.
Non è, tuttavia, un documento indispensabile o obbligatorio per il rogito notarile; infatti, un immobile è commerciabile anche se del tutto inagibile.
Nel caso in cui sia impossibile reperire tale documento, l’acquirente deve pretendere dal privato venditore una dichiarazione, da inserire nel contratto di compravendita, con la quale quest’ultimo garantisce che la casa è idonea all’uso per il quale è destinata, cioè nello specifico all’uso abitativo.

E gli impianti? Devono essere conformi e funzionanti?

Durante la fase di scelta di una casa da acquistare, è buona regola verificare se tutti gli impianti presenti siano conformi alle norme vigenti al momento della loro installazione e se siano funzionanti ed in buono stato di manutenzione.
Indi, è preferibile ottenere dal privato venditore, se disponibili, le relative certificazioni rilasciate dai tecnici installatori.
La mancanza di uno o più delle indicate qualità, in ogni caso, non incide sulla commerciabilità della casa. La produzione della suddetta documentazione, infatti, è obbligatoria solo per i costruttori.

Come si verifica se la casa è ipotecata o gravata pregiudizialmente?

Va verificato se la casa ha gravami pregiudizievoli a carico del privato venditore, quali ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali o altri pesi, che possano pregiudicare l’acquisto della stessa e/o il suo possesso o godimento. Tali controlli vengono regolarmente effettuati dal notaio rogante.

E le spese condominiali?

Nel caso di case in condominio, è importante informarsi anche sullo stato dei pagamenti relativi alle spese condominiali, ordinarie e straordinarie.

A tale fine, il notaio rogante e/o l’agenzia immobiliare chiedono all’amministratore di condominio, per conto del privato venditore, il rilascio di una dichiarazione che attesti la situazione condominiale afferente la casa oggetto di trasferimento, dichiarazione che può essere (e di solito viene) citata nell’atto di compravendita.
La suddetta dichiarazione serve non solo per informarsi sull’ammontare delle spese pregresse e ancora eventualmente da versarsi, ma anche per verificare se il privato venditore è in regola con tali oneri.

Come scegliere il notaio rogante?

Normalmente è l’acquirente che sceglie liberamente il notaio, poiché è l’acquirente che ne sostiene tutti i costi.
Non è comunque raro che il notaio venga scelto congiuntamente dalle parti, venditore e acquirente, in quanto professionista assolutamente neutrale ed imparziale.

Quali costi vanno sostenuti per comprare una casa da privato?

Le spese più comuni sono:

• le eventuali commissioni di mediazione immobiliare;
• le imposte sui trasferimenti immobiliari:
  ◦ in caso di acquisto da privato la più rilevante è l’imposta di registro, che si calcola sul valore catastale della casa al 2% se trattasi di prima casa o al 9% se trattasi di seconda casa;
  ◦ le altre imposte sono l’ipotecaria e la catastale, di 50,00 euro ciascuna;
• se si contrae anche un mutuo, vi sono le spese di istruttoria, di perizia e di assicurazione della casa, nonché l’imposta sostitutiva da calcolare sull’importo mutuato allo 0,25% se prima casa ed al 2% se seconda casa;
• le eventuali commissioni di mediazione creditizia;
• l’onorario, i contributi e le spese del notaio;
• eventuali ulteriori compensi e spese per professionisti, tecnici, periti, visuristi esterni, etc., all’uopo incaricati.

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